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REF.B
COD.001/SVQ/01
Vivienda/
Proyecto:
PROPRIEDAD HORIZONTAL DERIVADA EN VERTICAL
Ciudad:
Sevilla/
Fecha:
2001
ESP/ENG/FRA/POR/ITA/DEU

TXT/



PROPRIEDAD HORIZONTAL DERIVADA EN VERTICAL

VIVIENDA DE CINCO ALTURAS EN EL INTERIOR

DE BLOQUE DE VIVIENDAS

1.
Cliente Promotor:

Por encargo mío, Santiago Cirugeda Parejo, residente en el 6ºB y con facultades cedidas por el propietario del mismo, D. Miguel Cirugeda Marcet, se redacta el siguiente proyecto.

El objetivo de este proyecto es buscar una estructura legal y constructiva que permita conectar espacios pertenecientes a distintos propietarios de inmuebles de un mismo bloque de pisos, constituido y regulado por la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil. Se trata, pues, de una investigación sobre las posibilidades de desarrollo y derivación que pueden producirse bajo el régimen jurídico impuesto por dicha ley, y cuyo fin último tiene como objetivo la construcción de una configuración espacial habitable que recorra de manera invisible el cuerpo del edificio afectado.

Mediante contratos de arrendamientos parciales con los propietarios de viviendas vecinas, que ceden en mi beneficio el uso de habitaciones o fragmentos de ellas (m2), y con la instalación de conductos de circulación en los patios interiores del edificio (especificados como espacios comunes según L.P.H.) se generan una serie de configuraciones espaciales definidas por las opciones particulares de arrendamiento de los distintos vecinos involucrados.

El presente proyecto describe las obras de instalación y reforma concertadas con los siguientes propietarios, que decidiendo la fecha de ejecución del proyecto particular que afecta a su inmueble en función de su proceso y necesidades vitales, la estructura generada se convierte en algo cambiante y progresivo; desarrollándose cómo y cuando quiere, vinculando su tamaño y evolución a las relaciones personales y jurídicas que mantenga el abajo firmante con los diferentes vecinos:

- 4ºA JAIME MERCEDES (Mercedes, Jaime, Caro)
- 5ºB Mª EUGENIA (Salvador, Mª Eugenia, Fran)
- 6ºA LOLA (María, Carlos)
- 7ºB XXX (Sistema de protección de testigos)

La ocupación variable de la cubierta mediante el uso de kits de arquitectura mobiliaria de ArchitecturalGamesS.C. 670794409 está sujeta al difícil consenso unánime de la comunidad de propietarios, y en su ausencia a un proceso judicial al que podrían aventurarse los distintos peticionarios (Jaime, Lola, Santi, Mª Eugenia).

Fdo. SANTIAGO CIRUGEDA - CLIENTE

2.
Soporte Jurídico:


2.1.
Contrato de arrendamiento parcial de una vivienda.
Este tipo de contratos se regula por lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Al tratarse de arrendamientos de viviendas, en defecto de la referida ley se regirán por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (art. 4 LAU).

Los contratos a realizar serán de dos tipos. Por un lado, contrato de arrendamiento parcial sobre un inmueble propiedad del arrendador, y por otro, contrato de subarriendo parcial, en el que estaremos sometidos a ciertas condiciones fijadas en el que se realizó entre el arrendador y el arrendatario que posteriormente subarrendó (art. 8 LAU).

2.2.
Instalación de conductos de circulación por patios.
En el caso que nos ocupa, una interpretación de los arts. 7 y 12 LPH. en los términos que permite el art. 3.1 del Código Civil, nos conduce a afirmar que el uso de la fachada de los patios interiores como lugar donde transcurren los conductos de circulación, ubicados no de forma permanente ni de manera inseparable o fija, sino de forma móvil que permite fácilmente su desmontaje y retirada, no puede considerarse como inadecuado por el copropietario de dicho elemento común, sino más acertadamente como un uso racional y justificado del citado patio, que en modo alguno implica o conlleva una alteración del mismo (en este sentido, Sentencia de 8-6-1998, núm. 171/1998, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1º).

Por su naturaleza y características no afecta a la configuración y estética del edificio de manera ostensible, ni a su fábrica o seguridad, así como tampoco causa daños o perjuicios alguno a los demás comuneros ni les impide la utilización de los demás elementos comunes, como queda reflejado en el proyecto técnico... Según lo establecido en el art. 394 C.C., cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, pero siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad no impidiendo a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Sin estar determinado en los estatutos de la comunidad ni en reglamento de régimen interior un uso específico del repetido patio interior de luces, no existe ningún problema para colocar los conductos descritos en el proyecto, con la debida autorización de la Junta de propietarios que en función de todo lo visto hasta ahora, y por lo dispuesto en el art. 17 LPH. requerirá la aprobación por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

De no conseguir, o no solicitar, la mayoría indicada, y proceder a su colocación, existe base suficiente para interponer demanda contra la comunidad, amparándonos en todo lo hasta aquí expresado y en la existencia de antecedentes en la misma copropiedad, por los que se colocaron chimeneas de extracción de humos de locales en planta baja sin autorización de la Junta, y que son focos de ruidos, humos y aumentos de temperaturas, que a todas luces resultan más molestos para la convivencia de los copropietarios.

2.3.
Colocación de arquitectura mobiliaria en cubierta.
La colocación de este elemento en la cubierta del edificio, al afectar a un espacio común -en ningún caso susceptible de división (art. 396 C.C) hace de él un uso privativo que afecta al de los demás comuneros y por tanto requiere la unanimidad de la Junta de propietarios (la realidad nos demuestra constantemente que este quórum se obtiene en muy pocas ocasiones, incluso frente a modificaciones que resultan ventajosas para todos los condueños).

Optando por la colocación de este módulo sin el consentimiento expreso de la Junta de propietarios, el presidente de la comunidad debe requerirnos para que lo retiremos, con la advertencia de que de no hacerlo iniciará las acciones correspondientes.

Para presentar demanda ante el Juzgado de primera instancia, será necesario que adjunte la acreditación de requerimiento fehaciente al infractor y la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios que se tomará por mayoría del total de los comuneros. Todo ello en un periodo de tiempo que puede oscilar de 4 a 6 meses.

Caso de que la sentencia de instancia estime en su totalidad la acción ejercitada por la comunidad, declarando contraria a derecho la instalación del kit, tendríamos que restituir la cubierta al estado que tenía inicialmente y, en su caso, abonar las costas causadas. Nuestro caso particular, o el de los vecinos que se aventuren a secundar la propuesta de ocupación en la cubierta, no producirían gasto alguno debido al diseño mobiliario del habitáculo a instalar.

Fdo. IGNACIO PRETEL - ABOGADO

3.
Condiciones Arquitectonicas:


3.1.
Situación.


Los pisos 6ºB, 4ºA, 5ºB, 6ºA, 7ºB, afectados por el presente proyecto se encuentra localizados en el bloque 11 del Residencial Conde de Bustillo cuya estructura general se completa con otros dos edificios iguales que se interconectan con espacios ajardinados comunes y dos bolsas de aparcamiento.

3.2.
Información Previa.


El edificio en el que se van a realizar las obras de reforma e instalación de conductos exteriores de circulación posee una estructura de pilares de hormigón armado y forjados de semiviguetas y bovedillas cerámicas. Consta de planta baja con locales comerciales mas 7 plantas de viviendas y azotea transitable, ordenándose el conjunto en tres subbloques que comparten un núcleo común de comunicaciones e instalaciones, así como de 3 patios interiores que lo completan.

3.3.
Obras e Instalaciones.


Las obras e instalaciones a realizar en cada inmueble están especificadas en la medición y presupuesto particular de cada uno de ellos, y contemplan los capítulos siguientes:

- Demoliciones:
forjados, cerramientos y particiones interiores.

- Albañilería:
construcción de particiones en tabique doble de tablero de cartón yeso con estructura auxiliar, aislante y emperlitado de los mismos.

- Pintura:
acabados de pintura con textura y color a elegir por el particular.

- Conducto de circulación:
conductos de perfil metálico galvanizado 40x40x4mm y recubrimiento de tablero aislante forexan incluida escalera de aluminio y espirros químicos de anclaje.

- Electricidad:
la instalación eléctrica con las tomas de fuerza e iluminación de las diferentes unidades espaciales creadas se realizarán mediante cable de manguera butílica y conductores de 2,5 mm2 de sección nominal mínima, tomando como partida el cuadro de mando y protección del piso 6ºB.

- Kit:
eventualmente se colocará en cubierta un kit de arquitectura mobiliaria de Arch.Games.S.C. sin ningún tipo de fijación a la misma.

En ninguno de los diferentes proyectos parciales se produce una modificación de la estructura, exceptuando la abertura de huecos en el forjado para los conductos interiores, que se realizarán entre viguetas y con dimensiones 60x100 cm.

Fdo. SANTI BALBONTIN - ARQUITECTO

 
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